Stát zabaví nemovitosti neznámých vlastníků. Proč je to dobře?

Zdroj: estav.cz
Autoři: JUDr. Jakub Zámyslický, Mgr. Anna Vondřejcová, JUDr. Lukáš Sommer

Od 1. ledna 2024 budou přecházet do vlastnictví státu pozemky neznámých či nedostatečně identifikovaných vlastníků. Tato situace, která nastává s novým rokem, přináší řadu praktických změn. Největší změnou a přínosem bude uvolnění dosud zablokovaných pozemků s neznámými nebo nedostatečně identifikovanými vlastníky nebo spoluvlastníky. Tím se otevře cesta pro možnou budoucí dispozici s těmito pozemky, jejich nákup a naplnění podnikatelských záměrů, které dosud nebylo možné realizovat.

Které nemovitosti budou převedeny na stát?

Převod na stát se týká nemovitostí, u kterých v katastru není zapsán žádný vlastník (tj. nemovitost není zapsána na žádném listu vlastnictví), nebo u kterých vlastník sice zapsán je, nicméně údaje o něm nejsou dostatečné k jeho identifikaci (například chybí její jméno, adresa trvalého bydliště, rodné číslo nebo je zřejmé, že zapsaná osoba již nežije, resp. neexistuje). Takový stav je zcela nežádoucí, protože s takovou nemovitostí nelze disponovat. Není zřejmé, kdo je jejím vlastníkem, případné dispozice s ní tedy nelze zavkladovat do katastru nemovitostí. Tyto dispozice tak nenabydou účinnosti.

Stát se snažil vlastníky dohledat

Proces identifikace vlastníků u těchto nemovitostí probíhá již delší dobu. Pokud katastrální úřad zjistí, že u nemovitosti neeviduje žádného vlastníka nebo jako vlastníka eviduje nedostatečně identifikovanou osobu, předává věc Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). ÚZSVM (ve spolupráci s obcemi) poté vyzývá vlastníka, aby se k nemovitosti přihlásil, nebo se jej snaží jinak dohledat (provádí za tímto účelem šetření prostřednictvím matriky, základních registrů obyvatel, systému evidence obyvatel a podobně). Často se ale skutečného vlastníka nepodaří dohledat. Právě v takovém případě platí, že po uplynutí desetileté lhůty, kdy je vlastník neznámý nebo nedostatečně identifikovaný, pohlíží se na nemovitost jako na opuštěnou. A opuštěná věc je vlastnictvím státu. Tato desetiletá lhůta může uplynout až deset let po nabytí účinnosti občanského zákoníku, což bude právě 1. ledna 2024.

Co se stane po 1. lednu 2024?

Pokud se tedy neznámý nebo nedostatečně identifikovaný vlastník nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí nepřihlásí ÚZSVM nejpozději do 31. prosince 2023, tento majetek přejde na stát. Zápis vlastnického práva státu do katastru nemovitostí bude podléhat standardnímu vkladovému řízení, vkladovou listinou však bude pouze prohlášení ÚZSVM. Proces tak bude relativně jednoduchý a rychlý.

Pozemky, které byly doposud kvůli nedostatečně identifikovaným vlastníkům zablokovány, resp. nebylo možné s nimi jakkoli nakládat, tak budou od nového roku uvolněny. Na straně vlastníka pozemku bude nově figurovat stát jako známý a zřejmý subjekt. Pro zájemce o tyto pozemky tak bude postaven najisto subjekt, od kterého lze případně pozemky nabýt či s ním vést jiná obchodní jednání ohledně dispozice s konkrétním pozemkem. Zájemcům o nemovitosti, které doposud byly zatíženy touto vadou nedostatečně identifikovaného vlastníka, se nově otevírá cesta k těmto nemovitostem a i cesta k realizaci případných obchodních záměrů. Vzhledem k charakteru pozemků s nedostatečně identifikovanými vlastníky půjde zejména o „green-field“ development, ať už industriální, retailový, kancelářský nebo rezidenční.

Uvolní se zablokované projekty obcí, soukromých stavebníků i developerů

Převzetí nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky státem přinese příležitosti nejen developerům, ale také vlastníkům sousedních pozemků nebo spoluvlastníků pozemků s nedostatečně identifikovanými vlastníky. Lokalita, která doposud byla zablokovaná, bude nově obchodovatelná. Sousední vlastník nebo spoluvlastník případně bude moci komplikovaný pozemek nebo podíl od státu sám odkoupit a situaci v lokalitě tak pro investora ještě více zjednodušit.

Problematiku nedostatečně identifikovaných vlastníků dnes nepříznivě pociťují i obce při výstavbě vodovodů, kanalizací, cyklostezek a dalších liniových veřejně prospěšných staveb, které je nutno vést přes pozemky s nedostatečně identifikovanými či neznámými vlastníky. Komplikace je v povolovacím řízení i s dotacemi, kdy obce potřebují získat pozemky do svého vlastnictví. To by se od nového roku mělo změnit. Tato novinka by tak od nového roku měla přispět i k rozvoji obcí a krajů.

Vlastníci mají šanci i po začátku roku 2024. Bude to ale složitější

Pokud by se skutečný vlastník nemovitosti chtěl přihlásit k pozemku po novém roce, jeho pozice bude značně komplikovaná, ale nikoli zcela beznadějná. Bude moci podat žalobu na určení vlastnictví a v katastru nemovitostí vyznačit poznámku spornosti. Poté by v soudním řízení měl prokázat, že nebyly splněny podmínky pro nabytí nemovitosti státem. Měl by však jednat skutečně rychle, neboť případným převodem ze státu na další osobu před vyznačením poznámky spornosti by se jeho možnosti uplatňovat vlastnické právo ještě více zhoršily.

V lednu 2024 tak dochází k řešení situace, která výrazně komplikovala nebo i znemožňovala realizaci některých projektů. Developerům a investorům otevře dosud zablokované lokality.

Celkový počet nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky je přibližně 150 000, jedná se zejména o pozemky, většinou o ornou půdu, lesní pozemky a louky. Největší podíl těchto nemovitostí se nachází v Jihomoravském kraji.

Celý článek si můžete přečíst zde.

Obchodní arbitráže jako alternativní řešení obchodních sporů: vyšší rychlost vyřešení případu s nižšími náklady ROWAN LEGAL navázala spolupráci s FTVS UK a je partnerem projektu GSPORT