DPH nemovitostí od 1. 7. 2025
Autoři: Ing. Luděk Vacík, Mgr. Ing. Tomáš Cink
Novelizace zákona o DPH s účinností od 1. července 2025 zasáhla především oblast nemovitých věcí. Mění se vymezení stavby pro bydlení a stavby pro sociální bydlení, upravují se pravidla pro aplikaci snížené sazby daně při rekonstrukcích staveb a rozšiřují se možnosti osvobození při úplatném převodu nemovité věci či při dobrovolném zdanění nájmu.
Nové vymezení stavby bytového domu
Za stavbu bytového domu považuje výhradně stavba evidovaná v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí (RÚIAN) se způsobem využití bytový dům, případně stavba, u níž lze odůvodněně předpokládat takové budoucí zapsání. Zásadní je tedy způsob využití dle registru územní identifikace, nikoli údaj v katastru nemovitostí.
Rozšíření vymezení stavby pro sociální bydlení
Tato úprava podstatně rozšiřuje kategorie bytových domů kvalifikovaných jako stavby pro sociální bydlení. Dosavadní požadavek, aby žádný byt v bytovém domě nepřesahoval 120 m², byl zrušen. Nově stačí splnit podmínku, že více než polovinu celkové podlahové plochy tvoří obytný prostor pro sociální bydlení ve smyslu zákona o DPH. To tedy znamená, že v bytovém domě musí být většina bytů do 120 m². Přítomnost jednotlivých větších bytů tedy nezpůsobí vyloučení celé stavby z režimu sociálního bydlení.
Rekonstrukce na stavbu pro bydlení a zpětná přestavba
První snížená sazba daně se aplikuje rovněž na stavební práce při přeměně stavby nesloužící k bydlení na stavbu pro bydlení, například při rekonstrukci ubytovacího zařízení na rodinný dům. Při opačné konverzi, tedy přestavbě z rodinného domu na nebytovou stavbu, se naopak uplatní základní sazba daně.
Osvobození při dodání nemovité věci
Osvobození při dodání nemovité věci je nově upraveno ve dvou samostatných ustanoveních – jednak pro dodání pozemku, a jednak pro dodání vybrané nemovité věci (ve smyslu především staveb a pozemků se stavbami).
Podobně jako před červencem 2025 je i nadále osvobozen převod pozemku, pokud netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a ani není stavebním pozemkem. Změna spočívá v upřesněném výkladu stavebního pozemku – za něj se považuje:
(i) pozemek, na který lze na základě územně plánovací dokumentace nebo rozhodnutí stavebního úřadu umístit stavbu pevně spojenou se zemí, anebo
(ii) pozemek, na kterém nebo v jehož okolí byly nebo jsou prováděny stavební práce za účelem budoucího umístění stavby pevně spojené se zemí.
Prakticky významnější je rozšíření osvobození při dodání dokončené vybrané nemovité věci. Nově podléhá zdanění pouze první úplatný převod realizovaný nejpozději do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce následujícího po měsíci dokončení vybrané nemovité věci. Druhý i každý následující úplatný převod po uvedené lhůtě je vždy osvobozen od DPH bez nároku na odpočet.
Taktéž dochází k úpravě v definici tzv. podstatné změny, po níž je dodání nemovité věci zdanitelným plněním. Za podstatnou změnu dokončené stavby se rozumí změna dokončené nemovité věci, jejímž cílem je změna jejího využití nebo podmínek jejího obývání, pokud skutečné náklady vynaložené na tuto změnu přesáhnou 30 % základu daně při bezprostředně následujícím dodání této nemovité věci.
Osvobození nájmu a dobrovolné zdanění
Nájem nemovité věci zůstává osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. U vybraných nemovitostí, zejména rodinných domů, bytů a staveb s převažujícím obytným prostorem, nelze nájem nikdy dobrovolně zdanit.
Nájem ostatních nemovitých věcí (například nebytových jednotek nebo administrativních budov) je možné nově dobrovolně zdanit nejen plátcům, ale i osobám registrovaným k dani v jiném členském státě.
Pokud se domníváte, že by se Vás některá ze shora uvedených změn mohla dotýkat, či pokud máte zájem o obecnou konzultaci, pak se na nás neváhejte obrátit.
