Autor: Mgr. Irena Kolárová a Mgr. Martin Murad
Judikatura: K možnosti uzavřít dodatek k „zavkladované“ smlouvě o převodu nemovitosti
Z dosavadní judikatury plynulo, že smlouvu o převodu nemovitosti poté, co bylo na jejím základě vloženo do katastru nemovitostí vlastnické právo, již nelze bez dalšího měnit (uzavírat k ní dodatky apod.). Nový judikát Nejvyššího soudu České republiky č.j. 28 Cdo 4168/2019-272 však jde dále a rozlišuje, že pokud je kupní smlouva platná, pak jejím stranám bez dalšího nelze upřít právo dohodou některá ujednání změnit (například ujednání o výši kupní ceny) jen proto, že k takovému ujednání došlo až poté, co na jejím základě nastaly účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí.
V předmětné kauze odvolací soud z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 21. 8. 2000, sp. zn. 22 Cdo 871/2000, dovodil, že smlouvu o převodu nemovitostí poté, co bylo na jejím základě vloženo do katastru nemovitosti vlastnické právo, bez dalšího měnit již nelze (tzv. kumulativní novace). Dovolací soud však závěry plynoucí z výše uvedeného rozsudku (nebo také v rozsudku ze dne 15. 6. 2010, sp. zn. 21 Cdo 3625/2008) přijal v souvislosti s řešením otázky neplatnosti kupní smlouvy podle ustanovení § 39 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „obč. zák.“) (a nemožnosti zhojit její neplatnost dodatkem ke kupní smlouvě) a v souvislosti s výkladem ustanovení § 46 odst. 2 obč. zák. (dle nichž platnost smlouvy je třeba posuzovat ke dni jejího uzavření, pročež dodatečně nastalé okolnosti nemají na její platnost vliv). V posuzovaném případě však soudy nižších stupňů neměly o platnosti (původní) kupní smlouvy jakékoliv pochybnosti a z toho důvodu dovolací soud dovodil, že stranám takové platné smlouvy nelze bez dalšího upřít právo dohodou změnit ujednání o výši kupní ceny jen proto, že k takovému ujednání došlo poté, co již nastaly účinky vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí podle takové platné kupní smlouvy. Dovolací soud tak v tomto případě uzavřel: “Vždyť v rámci smluvní volnosti subjektů občanskoprávních vztahů účastníkům kupní smlouvy obecně vzato nemůže být zapovězeno měnit i dodatečně, po jejím uzavření a vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí, její obligační účinky, včetně ujednání o výši kupní ceny.“
U případných dodatečných změn smluv o převodu nemovitosti poté, co bylo na základě takové smlouvy již vloženo vlastnické právo do katastru nemovitostí, však doporučujeme pečlivě zhodnotit případné dopady uzavření dodatku v každém jednotlivém případě zvlášť a podle konkrétních skutkových okolností. A to zejména s ohledem na případné daňové aspekty převodů nemovitostí apod.
