Autoři: Mgr. Petr Zábranský a JUDr. Martin Mezenský
Senát vrátil Poslanecké sněmovně další zákon směřující ke zmírnění dopadu koronavirované epidemie, který se týká úpravy závazkových vztahů. O konečné podobě návrhu tak budou znovu rozhodovat poslanci.
Ač byl návrh zákona o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru na nájemce prostor sloužících podnikání krátkým předpisem o pěti paragrafech, prošel výraznou obměnou v rámci jednání obou komor parlamentu. K vládnímu návrhu zákona bylo předloženo celkem 17 poslaneckých a čtveřice senátních pozměňovacích návrhů.
Zachována nicméně zůstala základní premisa předpisu, který vylučuje možnost pronajímatele jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu prodlení nájemce s placením nájemného, pokud takové prodlení vzniklo v tzv. rozhodné době, tedy mezi 12. březnem 2020 a 30. červnem 2020, a vzniklo v důsledku omezení plynoucích z mimořádných opatření vydaných vládou, ministerstvem zdravotnictví či krajskými hygienickými stanicemi, které nájemci znemožňovaly nebo podstatně ztěžovaly provozování podnikatelské činnosti. Nájemce, chce-li využít ochrany poskytnuté zákonem, je povinen pronajímateli do 15 dnů od prvního prodlení s platbou nájemného takový důsledek písemně doložit. Tyto podmínky se však nově, na rozdíl od původního návrhu, týkají jen dluhů na nájemném, nikoli na navázaných službách (např. energiích). K odlišným ujednáním mezi stranami nájemní smlouvy v neprospěch nájemce se v této otázce tak nepřihlíží.
Poslanecké sněmovna rovněž výrazně zkrátila tzv. ochrannou dobu, během které musejí být uhrazeny vzniklé dluhy na nájemném, a to z 31. března 2022 na 31. prosince 2020. Pokud nájemce do konce tohoto roku dluhy na nájemném neuhradí, má pronajímatel právo vypovědět nájem s výpovědní dobou 5 dní. Nejdříve se skončením vyhlášeného nouzového stavu se pak pronajímatel může domáhat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby návrhem zákona stanovená omezení snášel. Senátoři pak do návrhu zákona přidali státní záruku pro pronajímatele sloužící k zajištění 80 % všech dluhů nájemců vzniklých v souvislosti s pandemií.
Třebaže zásahy parlamentu přispěly ke snížení množství výkladově sporných ustanovení návrhu zákona, některé body mohou stále přinášet do právní praxe problémy. Domníváme se, že nejasným zůstává zejména to, v jakém rozsahu bude muset nájemce prokazovat, že přijatá mimořádná opatření mu znemožňovala nebo podstatně ztěžovala provozování podnikatelské činnosti v rozhodné době. Stanovení lhůty k předložení důkazů osvědčujících splnění podmínek zákona navázané na první prodlení s úhradou nájemného pak podle našeho názoru může spět k výkladu, který může vylučovat zákonnou ochranu pro nájemce, kteří se do prodlení dostali již v březnu. Výslovně není řešen ani případný dopočet úroků z prodlení či jiných sankcí, zvláště pokud mezi stranami existuje zvláštní smluvní o jejich výši a výpočtu. Soudy budou muset rovněž vyložit, kde se nachází hranice spravedlivého požadavku na to, aby pronajímatel musel snášet zákonem stanovená omezení, a kdy se již domůže zrušení nájmu. K podobě státní záruky za dlužné nájemné rovněž scházejí podrobnější informace.
Vzhledem ke zkrácení tzv. ochranné doby rovněž zůstává otázkou, nakolik taková právní úprava skutečně napomůže obnovit podnikatelskou činnost nájemců prostor určených k podnikání, a nakolik jen o několik měsíců prodlouží nevyhnutelný rozpad nájemních vztahů.
Zůstává otevřené, zdali Poslanecká sněmovna přijme senátní verzi vládního návrhu zákona. S ohledem na všechny výše popsané okolnosti jsme nicméně přesvědčení, že pro soudní praxi bude výklad zákona a dovození spravedlivých závěrů pro potřeby konkrétních nájemních vztahů v každém případě velkou výzvou. Pro obě smluvní strany tak může být, navzdory poměrně striktnímu znění zákona, výhodnější sjednat si nad jeho rámec oboustranně přijatelný kompromisní režim úhrad nájemného, ať již ve formě splátkového kalendáře či částečným nebo úplným prominutím nájemného v rozhodném období.
