Autoři: JUDr. Lukáš Duffek, Mgr. Petr Zábranský, JUDr. Martin Mezenský
Nejvyšší správní soud v rozhodnutí z 11. prosince 2020, č. j. 5 As 279/2019-27, zamítl kasační stížnost směřující proti rozsudku Krajského soudu v Českých Budějovicích. Tento rozsudek přitom jako správné shledal zamítnutí žádosti o povolení změny užívání stavby ze strany stavebních úřadů.
Stěžovatelé neúspěšně žádali o povolení změny užívání stavby z průmyslového objektu na rodinný dům. Stěžovatelé zakoupili od obce Blatná v roce 1992 na okraji již nevyužívaného areálu jatek stavbu označenou v kupní smlouvě jako „rodinný dům“. Objekt se však podle platného územního plánu obce nachází v zastavěném území v ploše „VN – nerušící výroba a podnikání“, která povoluje pouze přechodné ubytování (např. zaměstnanců podniku), nikoli trvalé bydlení, a rovněž v katastru nemovitostí je stále veden jako průmyslový objekt. Stavba samotná nicméně všechny nároky na trvalé bydlení splňuje a původní určení areálu již na ni nemá žádný vliv.
NSS se ztotožnil se závěry správních orgánů i krajského soudu: platný územní plán a údaje v katastru
nemovitostí zachycují právní stav nemovitostí, a jsou závazné jak pro vlastníky nemovitosti, tak pro obec. Změna užívání stavby, která je v rozporu s právním stavem nemovitosti, je dle § 126 odst. 3 stavebního zákona nepřípustná. Na výše uvedeném nic nemění ani faktické dlouhodobé využití objektu k bydlení, a ani to, že v areálu už žádná výroba neprobíhá.
Pro posouzení souladu změny stavby s územně plánovací dokumentací je rozhodující přípustné funkční využití plochy stanovené v územně plánovací dokumentaci, nikoli faktický stav v území. Samotná skutečnost, že budova není již po určitou dobu užívána k původnímu účelu, nezakládá podle NSS právo stěžovatelů na povolení změny užívání stavby k trvalému bydlení.
Relevantní podle NSS není ani to, že obec stěžovatelům stavbu prodávala jako „rodinný dům“. Kupní smlouva je ostatně soukromoprávního charakteru, a tudíž nemá žádný vliv na režim užívání domu dle veřejnoprávních kritérií, která jsou pro změnu užívání nemovitosti klíčová.
Na závěr NSS přidal dvě doporučení, se kterými zcela souhlasíme. Před koupí nemovitosti je vždy nutné ověřit nejen její faktický, ale také právní stav. A pokud již ke střetu s platnou územně plánovací dokumentací dochází, nezbývá než iniciovat změnu územního plánu do takové podoby, aby nemovitost bylo možné užívat podle potřeb vlastníka. Jinými prostředky totiž dosáhnout kýženého výsledku nebude možné.
Rozhodnutí NSS je dostupné zde.
