Nový stavební zákon: Černé stavby, nástavby a přístavby už nejsou jen formalita. Pozor při koupi nemovitosti

Zdroj: estav.cz
Datum publikace: 06. 02. 2024
Autoři: Mgr. et Mgr. Ing. Jan Tomíšek, Mgr. Lucie Wellartová, JUDr. Ing. Tomáš Rendl

Co se ohledně černých staveb mění? Co když jste se stali vlastníky nemovitosti, která je černou stavbou? Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. přináší mnoho změn a úprav, jež se dotknou i tzv. „černých“ (řádně nepovolených) staveb a procesu jejich dodatečného povolování.

Co je považováno za černou stavbu? Pozor na přístavby

Černou stavbou se dle ustanovení § 250 zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů („nový stavební zákon“) zjednodušeně řečeno rozumí stavba, která byla provedena bez příslušného povolení, v rozporu s územně plánovací dokumentací (např. územním plánem), či taková stavba, která ohrožuje životy, zdraví osob a/nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí či majetek třetích osob.

Současně platí, že se nemusí vždy jednat o stavbu jako celek. Černou stavbou tak může být kupříkladu i jen přístavba, nástavba, či obdobná změna v minulosti řádně povolené stavby, např. rodinného domu. U těchto typů „malých“ černých staveb je zpravidla klíčovým problémem, že provedené stavební úpravy často porušují architektonický ráz místa a jsou tak v rozporu s územním, či regulačním plánem. Je přitom nutné zdůraznit, že povinnost obstarání platného povolení k dosud nepovolené stavbě se v čase nijak neumenšuje. To v praxi znamená, že i když stavební úřad černou stavbu identifikuje i třeba až několik let po jejím vzniku, stále musí z úřední povinnosti zahájit řízení o odstranění takto nepovolené stavby, a případně ji následně, při splnění zákonných podmínek, na žádost stavebníka dodatečně povolit, nebo naopak rozhodnout o jejím odstranění.

Co je to černá stavba

Nový stavební zákon fakticky přebírá veškeré stávající důvody pro odstranění stavby dle aktuálně účinné právní úpravy zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů („stavební zákon“). Nadto však nový stavební zákon přináší i nový důvod (oproti stávající úpravě stavebního zákona), pro který lze u určitého druhu staveb konstatovat, že se jedná o černou stavbu.

Za černé stavby tak budou nově považovány rovněž stavby, které jsou, nebo byly prováděny v rozporu s platnou územně plánovací dokumentací.1 Tato novinka přitom cílí primárně na drobné stavby nevyžadující vydání povolení dle nového stavebního zákona, v jehož rámci by byl posuzován soulad stavby s územně plánovací dokumentací (např. s ohledem na barevnost či sklon střechy takové drobné stavby).

Stavebníci by tak v budoucnu neměli podceňovat soulad drobných staveb s územně plánovací dokumentací, a to i přes absenci formálního povolovacího procesu dle nového stavebního zákona vůči těmto stavbám. Skutečnost, že drobná stavba nevyžaduje povolení stavebního úřadu totiž neznamená, že jí následně (i po jejím kompletním dokončení) stavební úřad nemůže nechat odstranit, resp. zahájit řízení ve vedoucí k odstranění drobné stavby.

Podmínky pro dodatečné povolení černé stavby

Nový stavební zákon přináší novinky i ve vztahu k možnostem dodatečného povolení černých staveb. V případě, že bude stavebník usilovat o dodatečné povolení černé stavby, bude muset dle nového stavebního zákona splnit řadu podmínek. Vedle splnění obecných podmínek, jako je např. soulad s územně plánovací dokumentací, soulad s prováděcími předpisy atd.,2 bude k povolení černé stavby nezbytné, aby posuzovaná stavba zároveň nevyžadovala rozhodnutí o povolení výjimky ze zákazů podle jiného právního předpisu (např. ve vztahu k ochraně rostlin nebo živočichů)3, nevyžadovala povolení výjimky z požadavků na výstavbu (např. z hlediska hluku, požární bezpečnosti nebo mechanické odolnosti a stability)4, a stavebník uhradil ve stanovené lhůtě pokutu za přestupek, kterého se dopustil tím, že provedl stavbu bez povolení nebo v rozporu s ním (byla-li mu taková pokuta udělena)5. Podmínky pro dodatečné povolení černé stavby jsou oproti stávající úpravě ve stavebním zákoně značně přísnější a kladou na stavebníky značně vyšší nároky oproti dosavadnímu stavu.

Platí přitom, že ze shora uvedené podmínky stanovující povinnost stavebníka prokázat, že stavba nevyžaduje povolení výjimky z požadavků na výstavbu, je zavedena zákonná výjimka, při jejímž splnění může tento nedostatek být zhojen. Jedná se o případy, kdy by stavba, která má být předmětem odstranění, vyžadovala výjimku z požadavků na umisťování stavby v takovém případě je možné stále dodatečně černou stavbu povolit. Nicméně tuto výjimku je možné využít pouze pokud stavebník doloží stavebnímu úřadu souhlas účastníků řízení, jejichž vlastnické či jiné právo k sousedním stavbám nebo pozemkům může být povolením výjimky přímo dotčeno.6 Možnost využití výjimky při dodatečném povolení černé stavby tak nezáleží výlučně na stavebníkovi, ale především na vlastnících sousedních staveb či pozemků, jejichž práva mohou být přímo dotčena. Povinnost zajistit souhlas (dotčeného) souseda, tak s ohledem na mnohdy problematické sousedské vztahy, může představovat pro stavebníka značnou překážku při dodatečném povolení černé stavby. Žádnou jinou výjimku, než ve vztahu k požadavkům na umisťování stavby není možné dodatečně udělit.

V neposlední řadě poukazujeme i nově zakotvenou nemožnost podat opakovaně žádost o dodatečné povolení stavby v případě, že žádost již byla dříve zamítnuta.7 Stavebníci by tak měli dbát zvýšené pozornosti v řízení o dodatečném povolení černé stavby, jelikož v případě zamítnutí jejich žádosti již nebudou mít možnost (jako doposud) například nedostatky žádosti zhojit v opakovaném řízení.

Možnost úhrady nákladů na odstranění černé stavby

Poslední novinkou, na kterou se v rámci tohoto článku zaměříme, je role Ministerstva pro místní rozvoj při hrazení účelně vynaložených nákladů, které vznikly obcím při provedení náhradního výkonu rozhodnutí spočívajícím v nařízení odstranění stavby nebo terénní úpravy. Ministerstvo pro místní rozvoj ČR takové náklady může uhradit v případě, že ho o to požádá stavební úřad, který předtím uložil povinnému zaplatit předem potřebné náklady na provedení exekuce dle § 119 odst. 4 správního řádu (odstranění černé stavby) a povinný tak neučinil.8

V případě, že Ministerstvo pro místní rozvoj ČR účelně vynaložené náklady uhradí, uloží následně povinnému, který náklady dříve neuhradil, povinnost jejich zaplacení. Cílem této nové právní úpravy je překlenout jeden ze stěžejních problémů, který odstraňování staveb přinášelo obcím, v nichž se nacházejí stavební úřady, které by často musely nést náklady na odstraňování černých staveb z vlastních zdrojů, což fakticky zabraňovalo výkonu těchto rozhodnutí.

V praxi se totiž opakovaně stávalo, že povinný odmítl uhradit náklady na likvidaci stavby dobrovolně, a pokud by chtěla obec stavbu dle stavebního zákona odstranit, musela by poskytnout nemalé výdaje ze svého rozpočtu a následně ve zdlouhavém procesu tyto výdaje vymáhat po povinném s nejistotou jejich uhrazení (např. u osob v insolvenci)9. Zákonodárce se tak snaží dosáhnout toho, aby obce již odstraňování staveb neodkládaly v obavě z neúměrného finančního zatížení, čímž by mělo být dosaženo poměrně výrazného zefektivnění celého procesu. Zároveň platí, že i nadále bude případný vlastník odstraňované černé stavby povinen náklady související s odstraněním uhradit, tj. účast Ministerstva pro místní rozvoj ČR v tomto procesu nezbavuje vlastníka černé stavby jeho odpovědnosti.

Co dělat v případě, že koupím nemovitost a posléze zjistím, že se jedná o černou stavbu?

Žádost o dodatečné povolení

Pořídíte-li si nemovitost a posléze zjistíte, že se jedná o černou stavbu (a to buď jako celek nebo její část), je bezpochyby prvním řešením, které byste měli zvolit její dodatečná legalizace10, o které bylo pojednáno v předchozí části textu. Hlavním cílem by mělo být navázání komunikace s místně příslušným stavebním úřadem (zpravidla se bude jednat o odbor územního plánování a stavebního úřadu), který sdělí, jaké konkrétní podklady je zapotřebí předložit k žádosti o dodatečném povolení stavby. Tyto podklady se budou odlišovat dle typu dodatečně povolované stavby. V případě složitějších černých staveb (např. celých rodinných domů, stodol apod.) poté doporučujeme se obrátit na odborníky, kteří s posouzením možností dodatečného povolení černé stavby pomohou.

Možnost náhrady způsobené újmy

Ať již stavební úřad po koupi černé stavby takovou stavbu dodatečně povolí, nebo s ohledem na její charakter nařídí její odstranění, má kupující zpravidla nárok vůči prodávajícímu na náhradu způsobené újmy. Ta může mít podobu újmy majetkové či nemajetkové (i tu lze ve spojitosti s existencí černé stavby dle judikatury Nejvyššího soudu nárokovat11), lze však předpokládat, že ve většině případů bude uplatňován nárok pouze na újmu majetkovou.

Majetková újma zpravidla vznikne v podobě vynaložených nákladů souvisejících s povolovacím řízením při odstraňování stavby, nebo například v důsledku zhoršení životních podmínek nového vlastníka nepovolené stavby po jejím odstranění. V podobné situaci pak bude vždy záležet na obsahu konkrétního smluvního vztahu mezi kupujícím a prodávajícím, resp. na tom, zda se strany nějakým způsobem odchýlily od zákonné úpravy obsažené v občanském zákoníku.

Jak takovým situacím předejít?

V ideálním případě se nákupu černé stavby lze vyvarovat obezřetným jednáním před uzavřením kupní smlouvy, a to provedením prověrky jejího právního stavu. Pro kupujícího by měla být standardem kontrola zapsání stavby v katastru nemovitostí, nahlédnutí do katastrální mapy a kontrola, zda stav zde zachycený odpovídá realitě, či nikoliv. Současně pak kontrola prodávajícím předložených povolení ke stavbě vydaných dle stavebního zákona.

Dále lze doporučit sjednat již ve smlouvě o koupi nemovitosti výslovné prohlášení prodávajícího, že nemovitost disponuje platnými povoleními dle stavebního zákona, a na toto prohlášení navázat nejméně následující povinnosti prodávajícího. Jednak jeho povinnost uhradit veškeré související náklady a újmu kupujícího v souvislosti s případným dodatečným povolováním stavby v situacích, kdy se zjistí, že stavba nedisponuje potřebnými veřejnoprávními povoleními. Dále pak povinnost prodávajícího k vrácení kupní ceny a náhrady škody vzniklé kupujícímu v případě zjištění, že prodaná stavba musí být na základě rozhodnutí stavebního úřadu odstraněna.

Vhodné je též za shora uvedené porušení prohlášení kupujícího stanovit kupujícímu smluvní pokutu v adekvátní výši. Zde je pak potřeba pamatovat na to, že samotné ujednání o smluvní pokutě vylučuje dle občanského zákoníku náhradu škody.12 Je tudíž nezbytné výslovně stanovit, že smluvní pokuta nevylučuje nárok kupujícího na náhradu škody vzniklé v souvislosti se zjištěním, že prodávaná stavba nedisponuje potřebnými veřejnoprávními povoleními, ve výši přesahující smluvní pokutu.

Závěr

Pokud si nejste jistí, zda Vámi vlastněná nemovitost náhodou nespadá do skupiny černých staveb, doporučujeme, i s odkazem na výše uvedené změny ve stavebním právu, tuto skutečnost co nejdříve ověřit, a v případě zjištění nesrovnalostí začít nastalou situaci řešit. Z legislativních změn v této oblasti totiž plyne, že zákonodárce usiluje o zefektivnění celého procesu odhalování, resp. odstraňování černých staveb. Vlastnictví černé stavby tak může mít pro jejich vlastníky nepříjemné důsledky, které mohou v nejhorším případě vyústit až v povinnost odstranění nepovolené stavby na jejich náklady.

1. § 250 odst. 1 písm. h) nového stavebního zákona.
2. § 193 nového stavebního zákona.
3. § 256 odst. 1 písm. a) nového stavebního zákona, odkazující na zákon č. 114/1992 Sb. Zákon České národní rady o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů.
4. § 256 odst. 1 písm. b) nového stavebního zákona.
5. § 256 odst. 1 písm. c) nového stavebního zákona.
6. § 256 odst. 2 nového stavebního zákona.
7. § 255 odst. 1 nového stavebního zákona.
8. § 261 odst. 2 nového stavebního zákona.
9. Sborník stanovisek veřejného ochránce práv č. 22 – Odstraňovaní staveb II z roku 2020, str. 71–72
10. § 254–257 zákona č. 283/2021 Sb.
11. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. dubna 2021, sp. zn. 25 Cdo 1131/2019
12. § 2050 zákona č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů.

Smluvní zánik nároku v kontextu FIDIC smluv: Analýza vztahu k § 654 občanského zákoníku Advokátka Lucie Smrkovská posílila ROWAN LEGAL