Ochrana pro pronajímatele
autor článku: JUDr. Jakub Zámyslický
Novinky v oblasti nájmu bytů: Efektivnější ochrana pro pronajímatele
Rok 2024 přinesl nové nástroje na ochranu práv pronajímatelů bytů, a to jak prostřednictvím judikatury, tak i připravovaných legislativních změn. Tyto nové nástroje mají za cíl výrazně zjednodušit a urychlit procesy spojené s ukončením nájmu a vyklizením nemovitostí.
Notářský zápis se svolením k přímé vykonatelnosti
Nejvyšší soud svým usnesením ze dne 10. dubna 2024, č. j. 31 Cdo 225/2024-543, potvrdil možnost využití notářského zápisu jako exekučního titulu pro vyklizení nemovitosti. Tato změna přináší jasnost do dříve nejednotné judikatury a posiluje právní jistotu pronajímatelů.
Praktický přínos: Pronajímatelé nyní mohou sjednat povinnost nájemce k vyklizení bytu ve formě notářského zápisu a to s tzv. svolením k přímé vykonatelnosti. Následně lze tento notářský zápis použít přímo jako exekuční titul k vyklizení nemovitosti, což značně zjednoduší a urychlí proces po skončení nájemního vztahu.
Upozornění: Podmínky vyklizení je třeba jasně definovat. Například, pokud nájemce souhlasí s vyklizením do určitého pevného data, exekuční titul nemusí být použitelný při předčasném ukončení nájmu výpovědí. Na toto je zapotřebí při přípravě notářského zápisu pamatovat a podmínky řádně formulovat.
Novela občanského soudního řádu – Rozkaz k vyklizení
Sněmovní tisk č. 729, pracovně nazývaný „k podpoře bydlení,“ přináší zásadní změny v soudním řízení o vyklizení bytů případně domů. Očekává se, že novela nabude účinnosti 1. července roku 2025.
Rozkaz k vyklizení:
Soud může vydat rozkaz k vyklizení na základě žaloby pronajímatele, a to i bez nařízení jednání, pokud nájemce užívá byt po skončení nájmu bez právního důvodu.
Nájemce má 15 dnů od doručení rozkazu na podání odporu, jinak rozkaz nabývá právní moci.
Podmínky pro vydání rozkazu:
Žalobce musí doložit, že nájemci zaslal písemnou výzvu k vyklizení alespoň 14 dní před podáním žaloby.
Rozkaz nelze vydat, pokud nebylo rozhodnuto o případném přezkumu oprávněnosti výpovědi nájmu.
To nejdůležitější pro pronajímatele
Zrychlení procesů: Notářský zápis se svolením k vykonatelnosti i rozkaz k vyklizení umožňují minimalizovat průtahy v případech, kdy nájemci neoprávněně setrvávají v nemovitosti.
Pronajímatelům doporučujeme, aby v případech, kde to vidí ekonomicky účelné, zvážili aktualizaci nájemních smluv, zejména ve vztahu k notářskému zápisu pro zvýšení ochrany jejich práv. Pro přípravu dokumentace či konzultaci nás neváhejte kontaktovat.
