Zabavení nemovitostí neznámých vlastníků
Zdroj: estav.cz
Autoři: JUDr. Jakub Zámyslický, Mgr. Anna Vondřejcová, JUDr. Lukáš Sommer
Od 1. ledna 2024 budou přecházet do vlastnictví státu pozemky neznámých či nedostatečně identifikovaných vlastníků. Tato situace, která nastává s novým rokem, přináší řadu praktických změn. Největší změnou a přínosem bude uvolnění dosud zablokovaných pozemků s neznámými nebo nedostatečně identifikovanými vlastníky nebo spoluvlastníky. Tím se otevře cesta pro možnou budoucí dispozici s těmito pozemky. Bude možné je nakupovat a naplnit podnikatelské záměry, které dosud nešlo realizovat.
Zabavení nemovitostí: Které nemovitosti budou převedeny na stát?
Převod na stát se týká nemovitostí, u kterých v katastru není zapsán žádný vlastník (tj. nemovitost není zapsána na žádném listu vlastnictví), nebo u kterých vlastník sice zapsán je, nicméně údaje o něm nejsou dostatečné k jeho identifikaci (například chybí její jméno, adresa trvalého bydliště, rodné číslo nebo je zřejmé, že zapsaná osoba již nežije, resp. neexistuje). Takový stav je zcela nežádoucí, protože s takovou nemovitostí nelze disponovat. Není zřejmé, kdo je jejím vlastníkem, případné dispozice s ní tedy nelze zavkladovat do katastru nemovitostí. Tyto dispozice tak nenabydou účinnosti.
Stát se snažil vlastníky dohledat
Proces identifikace vlastníků u těchto nemovitostí probíhá již delší dobu. Pokud katastrální úřad zjistí, že u nemovitosti neeviduje žádného vlastníka nebo jako vlastníka eviduje nedostatečně identifikovanou osobu, předává věc Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). ÚZSVM (ve spolupráci s obcemi) poté vyzývá vlastníka, aby se k nemovitosti přihlásil, nebo se jej snaží jinak dohledat (provádí za tímto účelem šetření prostřednictvím matriky, základních registrů obyvatel, systému evidence obyvatel a podobně). Často se ale skutečného vlastníka nepodaří dohledat. Právě v takovém případě platí, že po uplynutí desetileté lhůty, kdy je vlastník neznámý nebo nedostatečně identifikovaný, pohlíží se na nemovitost jako na opuštěnou. A opuštěná věc je vlastnictvím státu. Tato desetiletá lhůta může uplynout až deset let po nabytí účinnosti občanského zákoníku, což bude právě 1. ledna 2024.
Zabavení nemovitostí: Co se stane po 1. lednu 2024?
Pokud se tedy neznámý nebo nedostatečně identifikovaný vlastník nemovitosti zapsané v katastru nemovitostí nepřihlásí ÚZSVM nejpozději do 31. prosince 2023, tento majetek přejde na stát. Zápis vlastnického práva státu do katastru nemovitostí bude podléhat standardnímu vkladovému řízení, vkladovou listinou však bude pouze prohlášení ÚZSVM. Proces tak bude relativně jednoduchý a rychlý.
Pozemky s nedostatečně identifikovanými vlastníky byly doposud zablokovány. Nemohlo se s nimi nakládat, ale od nového roku se uvolní. Na straně vlastníka pozemku bude stát jako známý a zřejmý subjekt. Pro zájemce o pozemky bude jasné, od koho je lze nabýt. Bude možné vést obchodní jednání ohledně dispozice s konkrétním pozemkem. Zájemcům o nemovitosti se otevírá cesta k těmto pozemkům a realizaci obchodních záměrů. Pozemky s nedostatečně identifikovanými vlastníky jsou vhodné pro “green-field” development. Týká se to zejména industriálního, retailového, kancelářského nebo rezidenčního vývoje.
Uvolní se zablokované projekty obcí, soukromých stavebníků i developerů
Převzetí nemovitostí s nedostatečně identifikovanými vlastníky státem přinese příležitosti nejen developerům, ale také vlastníkům sousedních pozemků nebo spoluvlastníků pozemků s nedostatečně identifikovanými vlastníky. Lokalita, která doposud byla zablokovaná, bude nově obchodovatelná. Sousední vlastník nebo spoluvlastník případně bude moci komplikovaný pozemek nebo podíl od státu sám odkoupit a situaci v lokalitě tak pro investora ještě více zjednodušit.
Problematiku nedostatečně identifikovaných vlastníků dnes nepříznivě pociťují i obce při výstavbě vodovodů, kanalizací, cyklostezek a dalších liniových veřejně prospěšných staveb, které je nutno vést přes pozemky s nedostatečně identifikovanými či neznámými vlastníky. Komplikace je v povolovacím řízení i s dotacemi, kdy obce potřebují získat pozemky do svého vlastnictví. To by se od nového roku mělo změnit. Tato novinka by tak od nového roku měla přispět i k rozvoji obcí a krajů.
Vlastníci mají šanci i po začátku roku 2024. Bude to ale složitější
Pokud by se skutečný vlastník nemovitosti chtěl přihlásit k pozemku po novém roce, jeho pozice bude značně komplikovaná, ale nikoli zcela beznadějná. Bude moci podat žalobu na určení vlastnictví a v katastru nemovitostí vyznačit poznámku spornosti. Poté by v soudním řízení měl prokázat, že nebyly splněny podmínky pro nabytí nemovitosti státem. Měl by však jednat skutečně rychle, neboť případným převodem ze státu na další osobu před vyznačením poznámky spornosti by se jeho možnosti uplatňovat vlastnické právo ještě více zhoršily.
V lednu 2024 tak dochází k řešení situace, která výrazně komplikovala nebo i znemožňovala realizaci některých projektů. Developerům a investorům otevře dosud zablokované lokality.
Přibližně 150 000 nemovitostí má nedostatečně identifikované vlastníky. Většinou se jedná o ornou půdu, lesní pozemky a louky. Největší podíl těchto nemovitostí se nachází v Jihomoravském kraji.
Celý článek si můžete přečíst zde.
